自2007 年，鑫苑地产被美国地产大亨山姆泽尔（Sam Zell）带到纽约，成为在纽交所挂牌的第一家里国房产开发商。
一时间，雷声阵阵，非一般公司所能企及。
其美国区总经理梁朝晖先生，有着中国北方人的儒雅大方，也兼具国际化视线和天生的商业嗅觉，在他的带领下，鑫苑团队在美国的进步如虎添翼。
听过他们寻项目、赢商业机会的故事，记者感觉可以拍一部最新版的《地产风云》，秒杀目前所有商战片。
来听听鑫苑置业美国区总经理梁朝晖的推荐。
本文内容选自梁朝晖在第二期房产美国特训营，关于《中资企业在美投资房产市场的经验得失》的演讲我先给大伙简单地介绍一下我所在的公司鑫苑，1998 年，鑫苑集团的董事长张勇先生在河南郑州创立了鑫苑置业。
从给政府做廉租房起家，后来成为整个河南前三名的开发商，一直到 2006 年，鑫苑的业务都还局限在河南。
2007 年是鑫苑的一个转折点。
2007 年，鑫苑在纽交所主板上市，直到目前，它也是中国开发商中唯一一个在美国纽交所主板上市的公司。
这里面也有一些机缘巧合。
当时美国有一个房产基金叫 Equity International，这家企业的老板 Sam Zell 是美国赫赫有名的亿万富翁。
而且他是地产信托（REITs）这种商业模式的刚开始的开创者之一。
他旗下所有些公司名字都是以 Equity（股权）开头，比如 Equity Office 和 Equity Residential。
一个专门做出租型的写字楼，一个是做出租型公寓的。
在所有机构投资人中，他当年对纽约摩天大楼的所占份额最大。
▲Sam Zell 颠覆了房产历史Sam Zell 对市场的机会抓得很紧。
他可以预见到 2008 年将来会发生一点问题，于是在 2006 年，他把所有些 Equity Office 全部卖给了黑石集团。
黑石集团也不傻，在买下资产组合之前，就已经安排好了下家，一转手就卖了。
最后接盘的碰上了金融危机，就倒霉了。
Sam Zell 拿到现金后，就把眼光放到了世界各地。
他当时看好两个地方，一个是南美洲，一个是中国。
他和他的策略伙伴「蓝山资本」在中国转了一圈，探寻投资的目的，最后，就选中了鑫苑如此一个河南二线城市的开发商。
当时他的原因是，我看得懂他们的财务报表。
大伙了解，在中国做开发商，特别是到香港去上市，可能第一个被问的问题就是，你的土地储备是多少。
而鑫苑当时「不囤地、快周转」的模式，和美国开发商的这种模式不谋而合。
于是，Sam Zell 和蓝山资本就一同进入鑫苑，成为了鑫苑的策略投资人。
一直到美国金融危机，鑫苑的所有业务全都是在中国，但它有一个非常大的特征，它是美国策略投资人投资的公司，又是在美国纽交所主板上市的公司，它的独立董事里面，有一半都是美国公民，那样这家公司从公司治理到投资方案都是近乎美式的做法。
本来公司就如此平平稳稳地运营下去也挺好，像百度，阿里巴巴如此的公司在美国上市，主营业务还是在中国。
直到 2009、2010、2011 年这三年，全球发生了天翻地覆地变化，当时的美国地产市场，用一个成语「哀鸿遍野」来形容，是一点都不过分的。
由于企业的帐面上有不少的资金，正好又碰到了中国的房产第一波调控，在中国做房产愈加艰难了而且这样的情况从那时候开始，一直艰难到目前。
在这样的情况下，大家的董事会就做出了一个决策到美国去看看投资的机会。
试问有哪一个中国公司比大家更有这种近水楼台、得天独厚的条件呢？第一，大家是在美国主板上市；第二，美国最大的房产基金是大家的策略投资人，可以第一手近距离接触到美国的资源和人脉。
说实话，其他的中国公司，都不拥有这类先决条件。
下面跟大伙推荐一下到了美国后，要怎么样拿到好的项目。
目前的中国投资人，从大公司到小企业，无论做不做房产的，都筹备要到美国投资房产。
于是，不少中介开始不停地在中国兜售、营销推广各种各样美国的优质项目。
其实地产中介这个行业比较复杂，好的、专业性强的中介，对市场的脉搏摸的还是非常准的，真的可以为投资者增加价值，也就值得让大家信任，将它当作大家的耳目。
但更多的中介事实上并不可以提供这类价值。
所以，投资者如何才能分辨出什么是优质项目呢？大家内部总结出来的一个经验就是，由越大的中介带来的项目，大家越不太想看。
▲如鱼得水的鑫苑在纽约布鲁克林东河湾率先建起了住宅咱们中国人仿佛有点迷信美国的一线品牌子，觉得 CBRE 等这类美国一线的中介营销推广的项目比较可靠。
但事实上，这类中介总是才是最离谱的。
由于他们带来的项目只有两种可能性：第一，可能是特别烂的一个项目，他在带给我看之前，已经给 100 人看过了，人家基本都不认同它是来钓我上钩的。
第二，这可能是个小项目，但被 100 个人看过，其中不少人都非常看好这个项目，你在价格和其他条件上绝对赚不到实惠。
特别是大家如此的中资开发商，假如看的项目跟美国的开发商都一样，就更没角逐优势了。
大家必须要自己找项目，有我们的投、筹资团队，像警犬一样每天出去闻着味找项目。
举一个例子，2014 年底、2015 年初，美国纽约的土地已经被炒上去了，真的好的投资机会已经不多了。
当时大家也非常烦恼，看了一个又一个项目，要不就是算不过帐来，要不就是过不了投委会。
有一天，我跟着大家负责投资（acquisition）的总监在街上开车闲逛，听收音机讲油价：过去半年，油价已经从每桶 120 USD跌到了每桶 60 USD，快要腰斩了。
听到这个消息，我就对他说：「你听到了吗？你感觉大家目前要去干什么？」 大家的投筹资总监是个老外，他非常疑惑地说：「要去买石油吗？」我说：「不对，你目前去曼哈顿岛转一圈，看看什么石油公司控制的物业、资产是闲置的，大家去跟它谈。
由于目前恐怕每个石油公司资金链都出了问题，而且缺钱缺得厉害。
」他也觉得这是个好方法，就携带他的团队，在整个曼哈顿做调查。
▲《摔跤吧！父亲》有人看到了灾难，有人却看到了鲜花他们整理出了废弃的加油站或者是没达到最好借助的物业，这张清单很长，包含了几十个个大、中型石油公司，包含 BP、马拉松等等，持有些物业。
大家一个一个去评估，最后选定了 4 个在规划、环评等方面风险都可控的标的。
其中一个是没合理的利用的写字楼，另外 3 个都是加油站。
这时，我开始打电话给我在商学院的同学或校友，找他们中间在石油企业就职的，我问他们，你能否介绍大家跟你们专门负责市场的人聊一聊。
最后，大家成交的地块就是一个加油站。
这个加油站的总公司是一个上市的石油公司，总部在俄亥俄州。
经安排，大家找到了他们负责房产的副总裁和 CFO（首席财务官）。
我说：「你这个加油站的地点简直太好了，在第十大道，离大家中国驻纽约领事馆不到 5 分钟路程。
我参加过驻纽约总领事官邸举办的活动，从他们的楼上就能看见它。
站在街角，往西就能看见纽约的地标「无畏号」航母，东面紧邻纽约最热门的食街「地狱厨房」区和时报广场地区，南面就是纽约最大的城市改建新区「Hudson Yards」。
而且它的地点是从一个红绿灯到另一个红绿灯，占领了整个街区，从施工来讲也是最佳的。
当时我就对他们说，我看好你这块地。
由于大家也做了调查，这个加油站一定是赔本的，而且你们目前的现金流出了问题，石油的价格从 120 USD一桶降到 60 USD一桶了事实上当时还不是降到最低的时候，后来降到30多USD大家现金回收，你想不想？他们说：「前两天那个最大的中介还来跟我谈，说要代理大家，帮大家营销推广这块地。
」我说：「千万不要，打住，今天咱们就握手，大家会第一时间就把意向书给你们发过来，保证假如没那些问题的话，一个月之内给你交定金，两个月之内就交割。
」这块地就是这么拿下来的。
▲《中国合作伙伴》|当机会摆在眼前，牢牢抓住它那样今天，这个项目已经完成了所有些设计、审批、清污、招投标等工作，进入施工阶段了。
值得一提的是，底商部分大家成功地在破土动工前就签下了大型连锁主力店 Target，创造了中国房企在纽约首例成功与大型连锁主力店签订长期租约的先例，并在艰难的筹资环境下成功获得美国主流商业银行提供的无追索性开发贷款。
假如不是由于当时逛大街，偶然听到了收音机里的消息，也拿不到这块地。
大家还是只能每天看着这类中介，然后一个中介接着一个中介，给你营销推广那种已经被 100 家顾客看烂的项目。
所以，找投资的机会必须要有当地的团队不是光有盖楼的团队就好了，还必须要有专业的探寻投资机会的人士来助你运作。
不然的话，你只能被中介左右，耽搁投资机会。